Вступили в силу нові норми, що регулюють відстані між будинками і спорудами у садибах

У нових ДБН «Планування та забудова територій», які набули чинності 1 жовтня 2019 року, серед іншого, регулюються і питання відстаней між будинками, будівлями та спорудами як на власній, так і на сусідніх ділянках, відстаней до меж ділянок, протипожежних розривів т

Нові ДБН вступили в силу з 1 жовтня

1 жовтня 2019 набули чинності нові будівельні норми — ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», які, серед іншого, регулюють і питання відстаней між будинками, будівлями та спорудами як на власній, так і на сусідніх ділянках, відстаней до меж ділянок, протипожежних розривів тощо.

Вказані відстані (в т.ч. протипожежні розриви), а також відстані до існуючих мереж, джерел водопостачання, ліній електропередачі тощо є дуже важливими при плануванні забудови земельної ділянки або здійснення реконструкції (добудови) садибного, садового або дачного будинку.

Наразі є велика кількість різноманітних графічних матеріалів в мережі Інтернет, де вказані відстані від тих чи інших об’єктів до меж ділянок, проте в більшості своїй наведена в них інформація не відповідає наявній в чинному законодавстві України. Окрім того, навіть ту інформацію, яка базується на нормах українського законодавства, потрібно перевіряти, оскільки 01.10.2019 року відбулися зміни – з 1 жовтня 2019 року основним документом, який регулює питання забудови, і в т.ч. нормує відстані, є ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій.

Відстані до меж та до сусідніх будинків і споруд, та червоних ліній

Згідно з новими ДБН, для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід встановлювати не менше 3 м.

З невідомих причин, вказане положення не містить терміну «садова забудова».

Але при розміщенні будинків в кварталах із сформованою забудовою для догляду за будинками і здійснення поточного ремонту відстань до межі суміжної земельної ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни будинку слід приймати не менше ніж 1 м. При цьому, має бути забезпечене виконання необхідних інженерно-технічних заходів, що запобігатимуть попаданню атмосферних опадів з покрівель та карнизів будівель на територію суміжних ділянок або взаємоузгоджене водовідведення.

Проте, на мою думку, з приводу наведених вище норм щодо мінімальної відстані до межі можуть виникати спірні ситуації.

Разом із цим, варто зазначити, що деякі органи містобудування та архітектури вже довгий час «вимагають» відступати від меж земельної ділянки не менше 4 м.

Житлові будинки на присадибних ділянках слід розміщувати з відступом від червоних ліній магістральних вулиць – 6 м, житлових – 3 м.

В умовах реконструкції допускається зменшувати відступи від червоних ліній до будинків і споруд з урахуванням сформованої забудови.

Гаражі слід передбачати вбудованими, прибудованими до житлових будинків або окремо розташованими по лінії забудови, а також в глибині ділянки.

Прибудовані або окремо розміщені приміщення та тимчасові споруди для індивідуальної трудової та підприємницької діяльності допускається розташовувати на земельних ділянках по червоних лініях.

Протипожежні вимоги (відстані)

Відстані між будинками і спорудами приймаються у світлі між зовнішніми стінами або іншими конструкціями. За наявності конструкцій будинків і споруд, що виступають більше, як на 1 м, виготовлених зі спалимих матеріалів, приймається відстань між цими конструкціями.

Відстані між будинками і спорудами в залежності від ступеню вогнестійкості будинків:

• між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) I та II ступеню вогнестійкості, розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках, протипожежний розрив має бути 6 м,
• між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) I та II ступеню вогнестійкості та будинками III ступеню вогнестійкості протипожежний розрив має бути 8 м,
• між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) III ступеню вогнестійкості розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути 8 м. Під цю категорію підпадає найбільша кількість індивідуальних житлових, садових та дачних будинків.
• між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) IIIа, IIIб, IV, IVа, V ступеню вогнестійкості (зокрема, дерев’яні будинки) розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути від 10 до 15 м.

Протипожежні відстані від будинків, будівель і споруд сільських населених пунктів, а також від меж ділянок дачних поселень та садової забудови до лісових ділянок повинні бути 20 м, 50 м, 100 м – відповідно до дерев листяного, мішаного і хвойного лісу. У містах та селищах для зон одно- та двоповерхової садибної забудови з присадибними ділянками протипожежна відстань від меж присадибних ділянок до лісових ділянок може бути зменшена, але повинна складати не менше ніж 15 м.

Господарські будівлі і гаражі сусідніх ділянок допускається блокувати.

Виключення:

• Відстань між стінами будинків без віконних прорізів допускається зменшувати на 20%, за винятком будинків певних ступенів вогнестійкості (примітка 3 Таблиці 15.2 ДБН Б.2.2-12:2019).
• Протипожежні відстані можуть не застосовуватись між житловими і господарськими будинками у межах однієї присадибної ділянки. Отже, в межах приватної ділянки власник самостійно вирішує на якій відстані розміщувати будівлі та споруди!
• Відстані між будинками I і II ступенів вогнестійкості допускається передбачати менше 6 м за умови, якщо стіна вищого будинку, розміщеного навпроти іншого будинку, є протипожежною.
• Протипожежні відстані між будинками слід збільшувати на 20 %: для двоповерхових будинків V ступеня вогнестійкості; для будинків, що мають горищний дах, верхній шар покрівлі якого виконаний з горючих матеріалів.
• У районах сейсмічністю 9 балів відстані між житловими будинками, а також між житловими і громадськими будинками IVа, V ступенів вогнестійкості, слід збільшувати на 20%.

Важливо: новий ДБН «Планування та забудова територій» на відміну від ДБН 360-92 не містить положень, згідно з якими часткова реконструкція житлових будинків та господарських споруд на окремих садибних ділянках, які побудовані за раніше чинними нормативами, допускалася за погодженням з місцевими органами архітектури і містобудування, державного пожежного та санітарного нагляду. В цьому випадку перебудова житлових будинків, їх господарських будівель та гаражів можлива була за умови збереження існуючих відстаней між будівлями.

Охоронні та санітарно-захисні зони

Охоронні та санітарно-захисні зони, їх розміри, допустимі відстані до будинків та інші обмеження регулюються як ДБН Б.2.2-12:2019, так і, зокрема, Правилами охорони електричних мереж, Правилами безпеки систем газопостачання та Кодексом газорозподільних систем.

В охоронних і санітарно-захисних зонах електричних мереж забороняється будувати житлові, громадські та дачні будинки.

Використання земельних ділянок в охоронних і санітарно-захисних зонах електричних мереж повинне бути письмово узгоджене з власниками цих мереж, державними органами пожежної охорони та санітарного нагляду.

Охоронні зони електричних мереж встановлюються:

• уздовж повітряних ліній електропередачі – у вигляді земельної ділянки і повітряного простору, обмежених вертикальними площинами, що віддалені по обидві сторони лінії від крайніх проводів за умови невідхиленого їх положення на відстань: напругою до 1 кВ (до 1000 Вольт) – 2 м; до 20 кВ – 10 м; 35 кВ – 15 м; 110 кВ – 20 метрів
• уздовж підземних кабельних ліній електропередачі — у вигляді земельної ділянки, обмеженої вертикальними площинами, що віддалені по обидві сторони лінії від крайніх кабелів на відстань 1 метра
• за периметром трансформаторний підстанцій, розподільних пунктів і пристроїв – на відстані 3 м від огорожі або споруди

Відстані по горизонталі до будівель, споруд, гаражів від проекції крайніх проводів повітряних ліній становлять: 2 м (для ліній напругою до 20 кВ), 4 м (для ліній напругою до 100 кВ), 5 м (для ліній напругою до 150 кВ).

Відстань від підземних силових кабелів всіх напруг і телекомунікаційних кабелів до фундаментів будинків та споруд має бути не меншою 0,6 м.

Відстані по горизонталі (у світлі) від найближчих підземних інженерних мереж до будинків і споруд слід приймати за додатком И.1 ДБН Б.2.2-12:2019:

• від фундаментів будинків і споруд до водопроводу і напірної каналізації — 5 м;
• від фундаментів будинків і споруд до самопливної каналізації (побутової і дощової) — 3 м;
• від фундаментів будинків і споруд до газопроводів горючих газів — від 2 до 10 метрів (в залежності від тиску). Зменшення відстаней можливе за умови виконання вимог п. 7.12 ДБН В.2.5-20:2018 Газопостачання.

Інші відстані та вимоги

Новим ДБН Б.2.2-12:2019 передбачається, що відстань від межі суміжної земельної ділянки до стовбурів дерев, які висаджуються, має бути не менше ніж 4-6 м в залежності від величини крони (але не менше половини діаметру крони дерева), а до кущів 1,0 м.

Септики та фільтруючі колодязі повинні бути розташовані не ближче 5-10 м (в залежності від продуктивності) від житлових будинків та літніх кухонь. І не ближче 20 м від артсвердловин та колодязів.

Господарські будівлі / сараї / для худоби, інших тварин та птахів (площею до 50 кв.м) — не ближче 15 м від житлових будинків і літніх кухонь та не ближче 20 м від артсвердловин водопостачання (питних колодязів).

Майданчики для компосту, дворові вбиральні, сміттєзбірник, сховища для добрив та ядохімікатів повинні знаходитись не ближче 20 м від житлових будинків, літніх кухонь та артсвердловин водопостачання (питних колодязів).

У великих містах, при розміщенні 9-16 та більше поверхових житлових будинків суміжно з кварталами садибної забудови, що зберігається, відстань від фасадів багатоповерхового будинку, що зводиться, до меж земельних ділянок садибних будинків приймається не менше 20 м, а до стіни найближчого садибного будинку – не менше висоти будинку, що зводиться.

При розміщенні багатоквартирних житлових будинків поверховістю від 4 поверхів до 8 поверхів суміжно з кварталами садибної забудови, що зберігається, відстань від фасадів багатоквартирного будинку, що зводиться, до меж земельних ділянок садибних будинків слід приймати не менше 15 м, а до стіни найближчого садибного будинку – не менше висоти будинку, що зводиться, для багатоквартирних будинків до 3 поверхів відстань від фасадів до меж земельних ділянок – не менше 10 м для забезпечення проїзду пожежних машин.

За відсутності мереж міської (селищної) каналізації необхідно передбачити каналізування садиб з використанням локальних очисних споруд згідно з вимогами ДБН В.2.5-64, ДБН В.2.5-75.

Присадибні ділянки з боку вулиць та сусідніх ділянок допускається огороджувати. Висоту огорожі слід встановлювати згідно з вимогами ДБН Б.2.2-5:2011 та правилами благоустрою населеного пункту. Встановлення огорожі не може погіршувати інсоляцію житлових будинків на суміжних територіях. Огорожа присадибних ділянок не може виступати за червону лінію та межі ділянки.

Раніше ми вже писали про те, що набув чинності новий ДБН щодо проектування та будівництва садибної, садової та дачної забудови.

Про внесення змін до Державних будівельних норм читайте у розділі «ДБНи», тут зібрані ВСІ нововедденя норм та коментарі експертів.

Автор: Юрій Брикайло, адвокат